Wybór generalnego wykonawcy w modelu Design & Build to decyzja o tym, z kim przez najbliższe miesiące będziesz rozwiązywać problemy, których nikt jeszcze nie przewidział. W tradycyjnym modelu wykonawca realizuje gotowy projekt, a zakres jest zamknięty przed podpisaniem umowy. W D&B ta sama firma projektuje i buduje, a dokumentacja powstaje w trakcie. Dlatego cena i portfolio to za mało, żeby ocenić kandydata.
Poniżej zebraliśmy 10 kryteriów, które sprawdzamy sami i które polecamy inwestorom. Na końcu znajdziesz różnice między inwestycją prywatną a zamówieniem publicznym oraz listę sygnałów ostrzegawczych.
W modelu tradycyjnym porównujesz oferty na ten sam, kompletny projekt. W D&B porównujesz oferty na koncepcję, program funkcjonalno-użytkowy albo projekt na wczesnym etapie. Każdy wykonawca inaczej wycenia to, czego jeszcze nie widać: ukryte instalacje, stan konstrukcji, zmiany, które zgłosi użytkownik po pierwszych makietach.
Z tego wynika jedna praktyczna zasada: oceniasz nie tylko to, ile firma chce za robotę, ale też jak zachowa się, gdy coś pójdzie inaczej niż w ofercie. Stąd pytania o proces, a nie wyłącznie o wynik.
W D&B wykonawca odpowiada za projekt. Zapytaj, kto go wykona: własne biuro projektowe czy zewnętrzna pracownia. Sprawdź też, jak firma koordynuje branże (architektura, konstrukcja, instalacje) i kto u niej podpisuje się pod rozwiązaniami. Firma, która świetnie buduje według cudzej dokumentacji, nie musi umieć prowadzić projektu od koncepcji.
Pytanie do kandydata: „Kto będzie głównym projektantem i jak wygląda u was koordynacja międzybranżowa?”
Zmiany w D&B są normalne, zwłaszcza w fit-oucie biur, gdzie najemca doprecyzowuje układ w trakcie prac. Liczy się to, czy wykonawca ma opisaną procedurę: kto zgłasza zmianę, w jakim terminie ją wycenia, jak wpływa ona na harmonogram i kto ją zatwierdza. W umowach opartych na FIDIC odpowiada temu procedura zmian (polecenie zmiany), w umowach własnych warto ją opisać wprost.
Pytanie do kandydata: „Opiszcie ostatnią dużą zmianę zakresu na jednej z budów: ile trwała wycena, o ile zmienił się koszt i termin?” Konkretna odpowiedź z liczbami to dobry znak. Ogólniki albo „staramy się unikać zmian” to powód do dalszych pytań.
Wykonawca, który straci płynność w połowie budowy, jest większym ryzykiem niż ten, który zaproponował wyższą cenę. Sprawdź:
Portfolio buduje firma, ale twój projekt poprowadzą konkretne osoby. Poproś o imienny skład: kierownik projektu, kierownik budowy z uprawnieniami, główny projektant. Zapytaj, ile innych projektów te osoby prowadzą równolegle i co się stanie, jeśli któraś odejdzie. Warto zapisać w umowie, że zmiana kluczowego personelu wymaga twojej zgody.
To dwie różne role: kierownik budowy to samodzielna funkcja techniczna z Prawa budowlanego, wymagająca uprawnień. Kierownik projektu odpowiada za budżet, harmonogram i komunikację. W mniejszych projektach bywa to ta sama osoba, w większych nie powinna.
List referencyjny mówi niewiele. Zadzwoń do dwóch–trzech inwestorów z listy i zapytaj o rzeczy, których nie ma w listach:
Jeśli to możliwe, odwiedź trwającą budowę kandydata. Porządek, BHP i to, jak kierownik rozmawia z podwykonawcami, mówią więcej niż prezentacja.
Poproś o listę założeń i wyłączeń oferty. Dwie oferty na ten sam program mogą różnić się ceną tylko dlatego, że jedna zakłada dobry stan istniejącej konstrukcji, a druga przewiduje odkrywki i rezerwę na niespodzianki. Zapytaj, jak wykonawca liczy kosztorys i rezerwy, i czy proponuje inwentaryzację lub badania przed ustaleniem ceny ryczałtowej.
Generalny wykonawca rzadko robi wszystko sam. Zapytaj, które zakresy odda podwykonawcom i komu. Pamiętaj, że inwestor co do zasady odpowiada solidarnie z wykonawcą za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, którego zgłoszono mu przed rozpoczęciem prac (art. 647¹ Kodeksu cywilnego). Dlatego warto uregulować w umowie zgłaszanie podwykonawców i wymóg przedstawiania dowodów zapłaty. Krótka rozmowa z jednym–dwoma podwykonawcami kandydata o tym, czy płaci w terminie, bywa bardzo pouczająca.
Sprawdź samą polisę, nie tylko zaświadczenie o jej posiadaniu: zakres, sumę gwarancyjną w relacji do wartości kontraktu i wyłączenia. Przy większych inwestycjach standardem są też:
To, jak kandydat negocjuje umowę, pokazuje, jak będzie się zachowywał na budowie. Zwróć uwagę na:
Przy większych projektach dobrym punktem odniesienia są warunki kontraktowe FIDIC dla robót projektowanych przez wykonawcę (tzw. Żółta Książka). Nie musisz ich przyjmować w całości, ale pomagają nie pominąć ważnych zapisów.
Kryteria trzeba dopasować do projektu. Uniwersalna lista pomija to, co w danym typie inwestycji jest najważniejsze.
| Typ projektu | Na co zwrócić szczególną uwagę |
|---|---|
| Fit-out biura w działającym budynku | praca w godzinach nocnych i weekendy, koordynacja z zarządcą budynku i innymi najemcami, szybkie wyceny zmian, termin powiązany z datą rozpoczęcia najmu |
| Obiekt publiczny (szkoła, urząd, uczelnia) | doświadczenie w zamówieniach publicznych, kompletna dokumentacja odbiorowa, przejrzyste rozliczenia, stabilny zespół przez cały kontrakt |
| Adaptacja obiektu przemysłowego | praca przy czynnej produkcji, BHP i ochrona przeciwpożarowa, rozpoznanie istniejących instalacji, harmonogram uzgodniony z procesem produkcyjnym |
Najtańsza oferta nie jest z definicji zła. W D&B warto jednak zawsze zapytać, skąd bierze się różnica. Najczęstsze powody wyraźnie niższej ceny:
Rozwiązanie jest proste: porównuj oferty w jednym formacie, z tymi samymi pozycjami, i proś o listę założeń oraz wyłączeń.
Opisane kryteria przydają się obu stronom, ale sposób ich stosowania jest inny.
Inwestor prywatny może prowadzić proces dowolnie: zapraszać wybranych wykonawców, rozmawiać z nimi, negocjować cenę i warunki, odwiedzać budowy i dzwonić do referencji.
Zamawiający publiczny działa według ustawy Prawo zamówień publicznych. Warunki udziału w postępowaniu i kryteria oceny ofert musi określić z góry w dokumentach zamówienia i według nich wybrać ofertę. Negocjacje są możliwe tylko w trybach, które je przewidują, a zmiana podpisanej umowy jest dopuszczalna jedynie w przypadkach wskazanych w ustawie, m.in. gdy przewidziano ją w dokumentach zamówienia. Dlatego w projektach publicznych opisane tu kryteria (doświadczenie, zespół, procedura zmian, zabezpieczenia) trzeba przełożyć na warunki udziału, kryteria pozacenowe i zapisy wzoru umowy, zanim ogłosi się postępowanie. Więcej o wymaganiach dokumentacji w przetargach piszemy w artykule o kosztorysie budowlanym w inwestycji publicznej.
Przy starannym prowadzeniu cały proces zajmuje zwykle kilka tygodni. To niewiele w porównaniu z kosztami źle dobranego partnera.
W Design & Build wybierasz partnera do projektu, który będzie się zmieniał. Cena i portfolio to punkt wyjścia. O powodzeniu decydują zespół, finanse, sposób wyceny ryzyka i to, czy wykonawca ma działający proces zarządzania zmianami. Jeśli szukasz niezależnej oceny ofert lub wsparcia przy wyborze wykonawcy, sprawdź nasze doradztwo techniczne.
Planujesz fit-out, adaptację lub budowę w modelu Design & Build? Realizujemy takie projekty od 2014 roku dla klientów komercyjnych i publicznych. Zadzwoń: +48 510 185 734 lub wypełnij formularz kontaktowy.
Poza ceną i referencjami warto ocenić: doświadczenie w projektowaniu (nie tylko w budowaniu), proces zarządzania zmianami, kondycję finansową, imienny skład zespołu, sposób wyceny ryzyka, politykę wobec podwykonawców, ubezpieczenia i zabezpieczenia, podejście do umowy oraz doświadczenie w danym typie obiektu.
Nie zawsze, ale wymaga sprawdzenia. W D&B wykonawca wycenia projekt, który jeszcze nie istnieje w całości, więc wyraźnie niższa cena często oznacza pominięte ryzyka lub zawężony zakres. Poproś o listę założeń i wyłączeń oferty i porównaj je z pozostałymi ofertami.
Inwestor prywatny może swobodnie prowadzić rozmowy, negocjacje i wizyty na budowach. Zamawiający publiczny działa według ustawy Prawo zamówień publicznych: kryteria oceny ofert i warunki udziału musi określić w dokumentach zamówienia, negocjacje są dopuszczalne tylko w przewidzianych trybach, a umowę można zmienić wyłącznie w granicach określonych w ustawie.
Sprawdź wpis w KRS lub CEIDG, sprawozdania finansowe spółki z ostatnich lat, zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i podatkami oraz informacje z biur informacji gospodarczej. Warto też zapytać podwykonawców, czy wykonawca płaci w terminie.
Przy świadomie prowadzonym procesie zwykle kilka tygodni: wstępna weryfikacja dokumentów, spotkania z kandydatami, sprawdzenie referencji i budów, a na końcu uzgodnienie umowy. W zamówieniach publicznych terminy wynikają z przepisów Pzp i wybranego trybu.
